La Garantía Implícita de Habitabilidad: Arkansas Es Único en la Ley de Propietarios e Inquilinos

Escrito por Hannah Brady, asistente legal

En febrero de 2023, el senador Leding y el representante Richardson de la Asamblea General de Arkansas propusieron una enmienda a la Constitución de Arkansas para crear una garantía implícita de habitabilidad. Una garantía implícita de habitabilidad define qué responsabilidades tiene cada parte cuando se trata de un contrato de arrendamiento, responsabilidades a las que a menudo no se puede renunciar.

¿Qué es una garantía implícita de habitabilidad?

La garantía implícita de habitabilidad es un deber que todos los estados, excepto Arkansas, imponen a los propietarios. La garantía reconoce legalmente que cuando se celebra un contrato de arrendamiento entre un propietario y un inquilino, se da a entender que el propietario ha hecho la propiedad, como mínimo, habitable. Según la garantía de habitabilidad, los propietarios generalmente son responsables de reparar los problemas en su propiedad que puedan amenazar la vida, la salud y la seguridad del inquilino. El deber se aplica tanto a propiedades comerciales como residenciales y, en ocasiones, puede estar implícito en la venta de propiedades.

La garantía implícita de los estándares de habitabilidad varía de un estado a otro; algunos estados evalúan caso por caso y otros establecen listas específicas de responsabilidades extensas. Muchas de las normas de las que los propietarios son responsables según la garantía implícita de habitabilidad son a menudo las que los inquilinos esperan que sean funcionales en la propiedad: cosas como agua corriente, unidades de calefacción y refrigeración que funcionen y acceso a un triturador de basura, entre otros.  El mantenimiento de estos elementos se aborda frecuentemente en los contratos de arrendamiento.  Algunos estados permiten a los inquilinos renunciar a ciertos estándares de habitabilidad, pero casi todos los estados imponen estándares de habitabilidad que, si no se mantienen, impondría un gran riesgo de peligro.

¿Por qué Arkansas no tiene garantía implícita de habitabilidad?

Arkansas es el único estado que no reconoce la garantía implícita de habitabilidad.  Esto significa que los propietarios en Arkansas no están obligados a realizar reparaciones en su propiedad a menos que exista una violación de los códigos locales de salud y seguridad o que la responsabilidad de las reparaciones se haya delegado al propietario en el contrato de arrendamiento. Dado que aproximadamente el 34% de las unidades de vivienda en Arkansas son unidades de alquiler, muchos habitantes de Arkansas encuentran cláusulas en sus contratos de arrendamiento que renuncian a cualquier garantía de habitabilidad. Algunas ciudades, como Fayetteville, protegen las propiedades para que no pongan en peligro el bienestar público debido a condiciones inseguras o peligrosas a través de los códigos de construcción, pero los códigos de construcción locales no suelen abordar la salud y la seguridad de las residencias privadas.  La preferencia impide que las localidades hagan cumplir las regulaciones en esta área, lo que convierte al estado en la única autoridad legal capaz de crear estándares de habitabilidad.

¿Los propietarios de Arkansas realmente no cumplen con los estándares de habitabilidad?

Una encuesta de 2016 publicado por Frontiers in Public Health informó que uno de cada tres habitantes de Arkansas encuestados ha tenido problemas para obtener reparaciones para sus unidades de alquiler, y uno de cada cuatro habitantes de Arkansas ha experimentado complicaciones de salud, como dolores de cabeza, aumento de los niveles de estrés y problemas respiratorios, debido a la falta de mantenimiento en sus unidades de alquiler.

Los partidarios de la garantía de habitabilidad expresan su preocupación por la dinámica desigual de poder entre inquilinos y propietarios, lo que dificulta que los inquilinos negocien el lenguaje de garantía de habitabilidad en sus contratos de arrendamiento.  Este es un problema creciente en Arkansas, particularmente porque la demanda de vivienda está aumentando.  Según la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos, hay una escasez de más de 50,000 viviendas de alquiler sólo para personas de bajos ingresos. El alquiler en Arkansas también está aumentando a un ritmo asombroso: siete veces mayor que el promedio nacional.  Sin la autoridad legal para responsabilizar a los propietarios, los inquilinos pueden verse sujetos a problemas de salud y seguridad en su hogar sin ningún recurso, ya que muchos contratos de arrendamiento contienen disposiciones que prohíben explícitamente realizar mejoras a la propiedad sin el consentimiento del propietario.

Quienes se oponen a la garantía de habitabilidad sostienen que no tener una garantía implícita es lo mejor para los inquilinos, especialmente para los inquilinos de bajos ingresos. Los precios de alquiler de Arkansas son mucho más bajos que el promedio nacional.  Los opositores argumentan que debido a que no hay obligación de hacer reparaciones, las tarifas mensuales se mantendrán bajas. Si los propietarios tienen que gastar más para hacer reparaciones, tendrían que aumentar las tarifas de alquiler para cubrir los costos adicionales, lo que afectaría los precios en todo el estado. A su vez, aquellos que actualmente tienen un lugar para vivir pueden verse empujados a quedarse sin hogar si los propietarios tienen que cumplir con una garantía implícita de habitabilidad.

¿Cómo cambiaría una Garantía Implícita de Habitabilidad la ley de propietarios e inquilinos de Arkansas?

Los legisladores de Arkansas han propuesto proyectos de ley y enmiendas constitucionales para crear una garantía implícita de habitabilidad, incluida la Enmienda constitucional para crear una garantía implícita de habitabilidad y brindar protección a los inquilinos de Arkansas propuesto por el senador Leding en la última sesión legislativa.  En última instancia, estas medidas nunca han tenido éxito, pero si alguna vez una garantía implícita de habitabilidad se convirtiera en ley en Arkansas, probablemente seguiría un esquema similar a las garantías implícitas de habitabilidad en otros estados.  Estas leyes pueden permitir a los inquilinos recurrir a soluciones de autoayuda, cómo retener el alquiler, realizar reparaciones en la propiedad con reembolso y rescindir los contratos de arrendamiento.  Además, la falta de pago del alquiler y la negativa a desalojar probablemente ya no constituirían un delito penal.  Los propietarios podrían tener la responsabilidad de proporcionar:

• Aviso por escrito a los posibles inquilinos sobre posibles amenazas a la salud y la seguridad de la propiedad.
• Locales seguros y limpios aptos para la habitación humana,
• Acceso a agua corriente fría y caliente que sea segura para beber.
• Sistemas adecuados de drenaje de aguas residuales,
• Unidades de calefacción y refrigeración,
• Techos, paredes, ventanas y puertas exteriores resistentes a la intemperie.
• Electricidad,
• Contenedores de basura,
• Pisos, paredes, techos, escaleras y barandillas en buen estado, y
• Alarmas de humo y monóxido de carbono.

Con la conclusión de la sesión legislativa ordinaria de 2023, la posibilidad de que se reconozca legalmente una garantía implícita de habitabilidad en Arkansas en un futuro próximo es escasa.  Sin embargo, nuestros abogados de The Law Group of Northwest Arkansas PLLC están aquí para asesorar a nuestros clientes sobre cómo cumplir con la ley actual. Ya sea usted propietario o inquilino, es importante comprender sus responsabilidades y derechos antes de aceptar cualquier contrato de arrendamiento de propiedad. Llámenos al 479-316-3760 o comuníquese con nuestra oficina para asegurarse de sentirse seguro antes de firmar su próximo contrato de arrendamiento.