El Tribunal de Apelaciones de Arkansas aclara el plazo de prescripción para la ejecución de deudas hipotecarias

Escrito por Teaven Stamatis, abogado de TLGNWA

En una gran victoria para los acreedores el 31 de mayo de 2023, en Wilmington Savings Fund Society d/b/a Christiana Trust, Trustee for BCAT 2015-4-BTT v. Milton A. Smith, 2023 Ark. App. 326, el Tribunal de Apelaciones de Arkansas sostuvo que: (1) una enmienda de 1989 al estatuto de prescripción de la deuda hipotecaria de Arkansas no tuvo el efecto de excluir excepciones anteriores al estatuto de prescripción anunciadas en jurisprudencia anterior; y (2) que la aceleración del endeudamiento hipotecario en este caso particular fue renunciada mediante el registro de avisos de cancelación de una venta de ejecución hipotecaria no judicial (o estatutaria).

En Arkansas, en el proceso de financiación de un préstamo para comprar bienes inmuebles, para garantizar el pago de la deuda adeudada en virtud de un pagaré, los acreedores a menudo registran una hipoteca o una escritura de fideicomiso.  Aunque existen ligeras diferencias entre hipotecas y escrituras de fideicomiso, su objetivo de asegurar el pago de la deuda es el mismo, es decir, a través de un gravamen sobre el inmueble que se compra.

Las hipotecas y las escrituras de fideicomiso tienen una fecha de vencimiento y, al vencimiento, todo el endeudamiento adeudado en virtud del instrumento debe pagarse en su totalidad.  Pueden aplicarse diferentes plazos para el período de vencimiento; Normalmente, los plazos de vencimiento son de 30 años, pero algunos son más largos o cortos según las circunstancias.  En caso de incumplimiento antes del vencimiento por no realizar los pagos mensuales, muchas hipotecas y escrituras de fideicomiso establecen que, a su opción, el acreedor tiene derecho a acelerar la deuda adeuda, lo que significa que toda la deuda adeuda bajo el préstamo del vencimiento puede ser exigible inmediatamente.  Esta disposición en la hipoteca o escritura de fideicomiso se denomina cláusula de aceleración opcional.

Además, muchos propietarios que financian la compra de sus residencias realizan solo un pago de préstamo por mes que incluye asignaciones para el capital y los intereses adeudados en virtud del endeudamiento, así como desembolsos prorrateados de impuestos y seguros contra riesgos.  Por lo tanto, una parte de este pago se asigna al capital y los intereses adeudados en virtud del préstamo y otra parte se coloca en una cuenta de depósito en garantía donde el acreedor rastrea y realiza los pagos de los impuestos requeridos y el seguro contra riesgos adeudados sobre la residencia.  A menudo, los términos de la hipoteca o la escritura de fideicomiso exigen que el acreedor pague estos impuestos y pagos del seguro, incluso si el prestatario no cumple con su pago mensual.

Las deudas tienen un plazo de prescripción para su ejecución.  Esto significa que después de un cierto período de tiempo, es posible que los acreedores ya no puedan hacer cumplir sus contratos con los prestatarios debido al tiempo transcurrido, generalmente después de que se produce un incumplimiento por falta de pago.

La Sección 16-56-111 Comentada del Código de Arkansas establece que las acciones para hacer cumplir obligaciones escritas, como hipotecas y escrituras de fideicomiso, deben interponerse dentro de los cinco años “después de que se acumula la causa de la acción”.  Los tribunales de Arkansas han determinado sistemáticamente que cuando un acreedor decide acelerar la deuda adeuda en virtud de una hipoteca o escritura de fideicomiso que tiene una cláusula de aceleración opcional (como se describe anteriormente), la causa de acción del acreedor se ha acumulado y tiene cinco años a partir de la fecha que el préstamo se acelere para hacer valer la escritura de fideicomiso o hipoteca mediante ejecución hipotecaria.  Si han pasado cinco años después de la aceleración y el acreedor no ha solicitado la ejecución de su hipoteca o escritura de fideicomiso, entonces el estatuto de limitaciones le impide hacerlo a menos que se aplique una excepción a esta regla.

En Smith, aunque en mora, el prestatario argumentó que habían pasado cinco años desde que el acreedor había acelerado el endeudamiento adeudado en virtud de su hipoteca al iniciar una ejecución hipotecaria no judicial o legal y, por lo tanto, el acreedor ya no podía hacer cumplir los términos de la hipoteca mediante la ejecución hipotecaria. En respuesta, el acreedor argumentó que, dado que seguía pagando las primas de seguro de la propiedad incluso después de que se acelerara el préstamo, esto tenía el efecto de impedir la expiración del plazo de prescripción y, por tanto, el acreedor todavía tenía derecho a ejecutar su interés en la propiedad inmueble del prestatario.  El acreedor también argumentó que renunció a la aceleración al cancelar la venta de ejecución hipotecaria que había sido programada previamente. Para contrarrestar estos argumentos, el prestatario alegó que debido a que una enmienda de 1989 a la Sección Anotada 16-56-111 del Código de Arkansas contenía sólo dos excepciones al período de prescripción de cinco años, a saber, el pago parcial o el reconocimiento por escrito de la deuda, los argumentos del acreedor que el plazo de prescripción no había expirado debido a la renuncia a la aceleración y el pago de las primas de seguro ya no se aplicaba.  En esto, el tribunal de primera instancia estuvo de acuerdo y se otorgó sentencia sumaría al prestatario.

La decisión del tribunal de primera instancia fue luego apelada ante el Tribunal de Apelaciones de Arkansas, quien revocó el tribunal de primera instancia y sostuvo que tanto el pago de las primas del seguro como la cancelación de la acción de ejecución hipotecaria anterior actuaron como eventos que impidieron la expiración del período de prescripción.  Ahora, los acreedores pueden estar tranquilos cuando un acreedor realiza el pago de las primas del seguro sobre un préstamo que se encuentra en estado de mora; Estos pagos están bien gastados y pueden revivir lo que de otro modo habría sido una deuda inejecutable.  Además, si se inicia una acción de ejecución hipotecaria legal o no judicial y luego se cancela por algún motivo, esto también evitará la expiración del período de prescripción incluso si han pasado más de cinco años desde que se aceleró inicialmente el préstamo.

Teaven Stamatis, asociado de The Law Group of Northwest Arkansas PLLC, manejó el caso de Smith a nivel de tribunal de primera instancia, y los argumentos que presentó allí finalmente fueron utilizados para lograr el fallo favorable en apelación.  En The Law Group, Teaven maneja una variedad de asuntos bancarios para acreedores, incluidas ejecuciones hipotecarias, demandas notariales, embargos, reposiciones, renovaciones de sentencias, cobranzas, asuntos de embargos ilegales/desalojos, quiebras, acciones de partición y otros litigios de defensa civil.  Comuníquese con Teaven Stamatis al teaven.stamatis@lawgroupnwa.com ¡o llámenos al 479-439-9769 para cualquiera de sus necesidades legales!